徐州某媒体顾问王女士最近碰到了一个很现实的问题。因为小宝宝即将诞生，她目前居住的一居室已经无法满足要求了，同时她还准备把父母接过来帮忙照看小孩，换房已经提上议事日程。当她和丈夫商量准备把现在这套一居室到中介登记出售时，丈夫却提醒她说，卖掉小房之后，还没有买到大房之前，这段时间怎么办？
的确，王女士一时间还真想不出答案：如果先卖小房，在没有取得大房钥匙之前，自己住在哪里呢？如果先买大房，但是现有手中资金不够，根本不足以支付首付。她看中的天山绿洲那套三居室，总价达到60多万，仅首付就要18万多，但如果卖掉旧房之后，首付问题便迎刃而解了。买大房势在必行，为首付款，不得不卖掉旧房；但如果先卖旧房，又会让她面临搬迁租房的尴尬，这让她感到左右为难了。
王女士碰到的问题，其实是换房过渡期中很现实的一个问题。何谓换房过渡期？按照一般的操作程序，就是在准备卖掉小房，再买大房到最后入住之间的这个时间段。那么在换房过渡期内，购房者会碰到哪些问题，又如何平稳度过呢？
三种方式供大家参考
1买、卖同步最为便利
如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过换房过渡期的最佳选择。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致，难度实在不小。于总介绍说，在现实中，能够做到买、卖同步的少之又少，因此他认为购房者要特别注意技巧。
如何做到买、卖同步呢？于总建议最好是先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。于总表示，在目前的市场行情中，对于尽量想要使得买、卖同步进行的换房一族，在出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。同时，虽然市场上有议价空间，但是在购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。还有就是尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够根据客户的实际需求提供较为完善的服务措施，这也会为买、卖同步提供一定保障。
2先卖后租讲究技巧
有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。而在此期间，他们通常会选择租房来过渡。于总认为，这样的客户是比较理性的。因为卖掉旧房的收入可以作为购房款，而后租住一段时间，没有马上购房的压力，可更为从容地实施自己的购房计划，说不定还能淘到更加实惠的住房。先卖后买有技巧可言。于总分析说，换房一族可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。
当然，如果没有碰到投资客，换房一族可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。
3先买后卖留意资金成本
有的换房一族选择押旧买新的方式来完成换房计划。于总表示，对于那些暂时不想出售旧房，但新房首付能力不够的人群，可以选择通过别的途径融资，获得一笔短期贷款来支付新房首付。这种方式可以让换房一族选择在最佳时间售出自己的房产，获得最大收益，这对购房者的专业素养有很高的要求。
不过于总认为，对于这种操作模式，购房者应该注意控制融资成本。据了解，目前可以通过向银行申请抵押贷款，但是其资质审核特别严格，要谨慎对待。而如果向社会上的担保公司借款，融资成本相当高，一般而言，3个月以下的月息1分五，折合年息在18%；3个月以上的月息在1.25分，折合年息15%。向亲戚朋友借钱，借款时间也不能过长，同时还要承担人情成本。而与此同时，旧房无法出租获得租金收益，因此建议换房一族应该尽快地卖掉旧房，以免因为融资而带来额外负担。
换房群体
成新生购买力
来自多家售楼现场和房产中介登记的信息显示，目前徐州换房群体正逐渐成为新生购买力量，有的房地产开发公司已着手对此群体进行需求调查，借以满足换房群体的多种要求。
华厦集团徐州公司相关负责人认为，换房群体的购买力可从三点进行判断。首先，换房群体有更明确的购房意识和需求，比初次购房者更有目的性，这类购房者成交率较高。其次，换房群体拥有较好的经济实力。相比之下，大部分换房群体的第一套住房都是在2002年以前购买的，到如今均有升值，因此在换房时便可享受到第一套住房所带来的增值效益。有了稳固的经济支持，换房者在购房时更能放开选择，不会因经济实力而畏首畏尾，即使资金有所限制，但有了第一次购房的前车之鉴，换房者也断不会因为有资金限制而勉强购买一套差强人意的住房。第三，在许多换房群体中，其第一套住房已过了国家规定的“营业税”的5年之期，如此一来，换房者更无了后顾之忧。
基于以上三个原因，开发商们看到了换房群体的巨大开发潜力，因此在开发时可将此部分购房群体的需求计算在内，对于楼盘的开发也具有促进作用。 |
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